नेपालमा हरेक घर कर्जाको निर्णय कर्जा अधिकृतले जवाफ दिनुपर्ने चार प्रश्नमा टुङ्गिन्छ। तपाईंले किस्ता तिर्न सक्नुहुन्छ? सम्पत्तिको मूल्य पर्याप्त छ? अवकाशअघि कर्जा चुक्ता हुन्छ? र कागजात सफा छन्? कुनै एकमा चुक्नुभयो भने फाइल रोकिन्छ। बैंकको नजरबाट हरेक ढोका यस्तो देखिन्छ।
ढोका १: आय र ५०% को नियम
बैंकले कर र सञ्चय कोष कटाएपछिको खुद मासिक आय हेर्छ र तपाईंका सबै किस्ता जोडेर करिब त्यसको ५०% मा सीमित गर्छ। यो ऋण–आय अनुपात (DTI) को सीमा राष्ट्र बैंकको मार्गदर्शन अनुसार हो र दुईपाङ्ग्रे कर्जा, क्रेडिट कार्डको न्यूनतम भुक्तानी वा चलिरहेको व्यक्तिगत कर्जा सहित सबै कर्जामा लागू हुन्छ।
मानौं तपाईंको खुद आय रु ८०,००० छ र मोटरसाइकलको रु ८,००० किस्ता तिरिरहनुभएको छ। नयाँ किस्ताका लागि ठाउँ रु ४०,००० घटाउ रु ८,००० अर्थात् रु ३२,००० हो। २० वर्षका लागि ९% मा एक लाख कर्जाको किस्ता करिब रु ९०० पर्छ, त्यसैले रु ३२,००० ले करिब रु ३५.५ लाख को कर्जा थेग्छ। पहिले मोटरसाइकलको कर्जा सकाउनुभयो भने त्यही आयले करिब रु ४४ लाख थेग्छ।
आयमा के गनिन्छ:
- तलबी: तलब प्रमाणपत्रमा देखिने आधारभूत तलब र स्थिर भत्ता। बोनस र ओभरटाइम प्रायः ५०% मात्र वा गनिँदैन।
- स्वरोजगार: पछिल्ला दुई तीन वर्षका लेखापरीक्षण भएका हिसाबको खुद नाफा, प्रायः औसत गरेर।
- भाडा आय: दर्ता भएको भाडा सम्झौता सहित, प्रायः भाडाको ६० देखि ७०%।
- रेमिट्यान्स: नेपाली बैंक खातामा नियमित आएमा मात्र, प्रायः १२ महिनाको स्टेटमेन्ट सहित।
- पति/पत्नीको आय: सह-आवेदक भएमा पूरै गनिन्छ।
ढोका २: मूल्याङ्कन र ७०% को सीमा
राष्ट्र बैंकले आवासीय घर कर्जामा कर्जा–मूल्य अनुपात (LTV) सम्पत्तिको मूल्यको ७०% मा सीमित गरेको छ। अर्थात् कम्तीमा ३०% आफ्नै लगानी चाहिन्छ। घर नभएको खाली जग्गामा सीमा कम छ, त्यसैले जग्गा किनेर पछि बनाउने कर्जा र बनिसकेको घर किन्ने कर्जा फरक तरिकाले हेरिन्छ।
समस्या "मूल्य" शब्दमा छ। बैंकले सूचीकृत मूल्याङ्कनकर्ता पठाउँछ जसले दुई अङ्क दिन्छ: उचित बजार मूल्य र संकटकालीन मूल्य। बैंकले प्रायः कमतिरको वा दुवैको भारित औसतमा कर्जा दिन्छ, र संकटकालीन मूल्य बिक्रेताले मागेकोभन्दा प्रायः २० देखि ३०% कम हुन्छ। त्यसैले रु १ करोड मागिएको घरको मूल्याङ्कन रु ८५ लाख हुन सक्छ, र त्यसको ७०% रु ५९.५ लाख हो, रु ७० लाख होइन।
राष्ट्र बैंकले पहिलो आवासीय घर कर्जाको आकार पनि सीमित गरेको छ, हाल रु २ करोड। यो सीमा धेरै पटक बदलिएको हुनाले पछिल्लो निर्देशन हेर्नुहोस्।
ढोका ३: कर्जा सकिँदाको उमेर
आय रोकिनुअघि कर्जा चुक्ता होस् भन्ने बैंक चाहन्छ। सामान्य नियम: अवधि तलबी ऋणीका लागि ६० देखि ६५ वर्ष र स्वरोजगारका लागि ६५ देखि ७० वर्ष भित्र सकिनुपर्छ। ५८ मा अवकाश हुने ४५ वर्षका सरकारी कर्मचारीलाई १३ वर्ष मात्र दिइन सक्छ, जसले किस्ता बढाउँछ र ढोका १ ले दिने कर्जा रकम घटाउँछ। कान्छो सह-आवेदक, प्रायः पति/पत्नी वा सन्तान, थप्नु सामान्य समाधान हो।
ढोका ४: सम्पत्ति आफैं
मूल्याङ्कनअघि बैंकको कानुनी टोलीले स्वामित्व जाँच्छ। यी दिनुपर्ने अपेक्षा गर्नुहोस्:
- बिक्रेताको नाममा लालपुर्जा, मालपोत कार्यालयमा रोक्का नभएको जाँच सहित।
- चार किल्ला प्रमाणित, वडा कार्यालयले गर्ने चार सिमानाको प्रमाणीकरण।
- मोटर चल्ने बाटो देखाउने नापी नक्सा (ट्रेस नक्सा)। धेरैजसो बैंकले कम्तीमा ८ देखि १३ फिट चौडा बाटो माग्छन्; बाटो नभएको सम्पत्ति प्रायः सीधै अस्वीकृत हुन्छ।
- नक्सा पास (स्वीकृत भवन अनुमति) र बनिसकेको घरका लागि नगरपालिकाको निर्माण सम्पन्न प्रमाणपत्र।
- अद्यावधिक मालपोत (तिरो) र घर करको रसिद।
नगरपालिका भित्रको, स्पष्ट दर्ता भएको बाटो भएको सम्पत्तिमा कर्जा सजिलो हुन्छ। गुठी जग्गा, अदालती विवादमा परेको जग्गा, वा अनुमति बिना बनेको घरमा हुँदैन।
ढोका ५: तपाईंको कर्जा अभिलेख
बैंकले कर्जा सूचना केन्द्रबाट तपाईंको CIB रिपोर्ट निकाल्छ। चलिरहेको कालोसूची भए आवेदन त्यहीँ सकिन्छ। चुक्ता भइसकेका पुराना बक्यौता स्पष्टीकरण सहित प्रायः स्वीकार्य हुन्छन्। बैंकले हेर्नुअघि आफ्नो अभिलेख कसरी हेर्ने भन्ने हाम्रो CIB गाइड मा छ।
सबै जोड्दा
उदाहरण: ३५ वर्षका तलबी दम्पती, संयुक्त खुद आय रु १.५ लाख, अरू कर्जा छैन, रु ९० लाखको घर किन्दै जसको मूल्याङ्कन रु ८० लाख छ।
- आयको ढोका: रु ७५,००० किस्ताको ठाउँले २० वर्ष ९% मा करिब रु ८३ लाख थेग्छ।
- LTV को ढोका: रु ८० लाखको ७०% रु ५६ लाख।
- उमेरको ढोका: २५ वर्ष उपलब्ध, त्यसैले २० वर्ष ठीक छ।
कर्जा रु ५६ लाख हुन्छ; बाध्यकारी सीमा मूल्याङ्कन हो, आय होइन। उनीहरूलाई रु ३४ लाख आफ्नै रकम र रजिस्ट्रेसन, मूल्याङ्कन, बिमा र प्रशोधनका लागि थप करिब रु २ देखि ३ लाख चाहिन्छ।
किन्न सक्ने क्षमता क्याल्कुलेटर मा आफ्नो हिसाब गर्नुहोस्, अनि कुन बैंकले हो भन्ने सम्भावना छ हेर्न दुई मिनेटको योग्यता जाँच गर्नुहोस्।